一、中央空調維修保養分類
1、檢查性維護保養：
（1）基于設備運行情況和客戶需求，有計劃地進行各類常規檢查；
（2）現場指導業主的操作人員，講解涉及機組運行、保養的實用技術；
（3）提供各類必要的增值服務；
（4）就主機及輔助設備運行存在的問題提供專業意見和改善方案。
2、預防性維護保養：
（1）包括檢查性維護保養提供的內容；
（2）按照廠家的推薦進行必要的預防性保養；
（3）預防性保養包括清洗換熱器銅管，分析和更換冷凍機油、油濾芯、干燥過濾器等。
3、全面性維護保養：
（1）最全面徹底的保養方案，包括全部常規檢查、增值服務和緊急故障處理的服務；
（2）在設備故障時，負責全部維修工作和零部件更換。
4、緊急性維修：
根據客戶的需求，24小時為客戶提供緊急維修服務，發達的服務網絡和高素質的服務人員隊伍確保快速排除故障，確保最短停機時間。
5、節能改造：
節能改造是指將冷卻水水泵、冷卻風扇電機采用變頻驅動，并根據冷凍水的出水溫度變化來實現水泵和風機的變頻調速，實現節能降耗。
6、冷凍機油的分析：
潤滑油質能充分反映壓縮機的內部機械運轉狀況和運行趨勢，潤滑油的金屬含量、濕度和酸度等都是可能導致重大設備故障的關鍵指標，我們提供的專業油分析，能在管件時刻向您提出改進意見，提前排除機組的重大故障隱患，避免意外停機和高額維修費用，保護您的投資。
7、冷卻塔、水泵、風機盤管、新風機組等的維修保養和改造。
二、中央空調系統維護保養內容
1、空調主機部分：
（2）檢查空調主機制冷系統制冷劑有無泄漏，是否需要補充制冷劑；
（3）檢查壓縮機運轉電流是否正常；
（4）檢查壓縮機運轉聲音是否正常；
（5）檢查壓縮機的工作電壓是否正常；
（6）檢查壓縮機油位，顏色是否正常；
（7）檢查壓縮機油壓、油溫是否正常；
（8）檢查空調主機相序保護器是否正常、有無缺相情況；
（9）檢查空調主機各接線端子有無松動；
（10）檢查水流量保護開關工作是否正常；
（11）檢查電腦板、感溫探頭阻值是否正常；
（12）檢查空調主機空氣開關是否正常；交流接觸器、熱保護器是否良好。
2、風系統的檢查：
（1）檢查風機盤管出風的風量是否正常；
（2）檢查風機盤管回風的回風濾網是否聚積灰塵；
（3）檢查出風溫度是否正常。
3、水系統的檢查：
（1）檢查冷卻、冷凍水的水質情況，是否需要更換水；
（2）檢查冷卻、冷凍水系統中的過濾網上的雜質，且清洗過濾網；
（3）檢查水系統中有無空氣，是否需要排氣；
（4）檢查回水、出水溫度是否正常；
（5）檢查水泵聲音、電流是否運轉正常；
（6）檢查閥門是否開啟靈活、有無銹斑、有無泄漏等現象；
（7）檢查保溫系統有無開裂、破損、漏水等現象。
三、中央空調系統維護保養定期回訪
（1）向工程部工作人員了解設備、系統近期運行情況是否良好；
（2）檢查設備、系統的運行工作記錄；判斷是否有故障。
四、中央空調檢修內容
1、正常運轉中的檢修
（1）查壓縮機冷凍油的油壓及油量；
（2）系統探漏（制冷劑），發現漏點及時處理；
（3）檢查有無不正常的聲響、震動及高溫；
（4）檢查冷凝器及冷卻器的溫度、壓力；
（5）檢查各種閥門是否正常；
（6）檢查冷水機出入水的溫度及壓力；
（7）檢查主電路上接線端子并壓實；
（8）檢查電氣控制部分；
（9）檢查機組潤滑系統；
（10）檢查各儀表、控制器的工作狀態；
（11）保持設備處于清潔狀態。
2、年度間停機后的檢修
（1）檢查清洗干燥過濾器，干燥劑吸潮后應進行干燥處理或更換；
（2）檢查及制冷設備安全保護裝置整定值；
（3）檢查壓縮機冷凍油的油壓及油量，必要時進行冷凍油更換及補充；
（4）檢查壓縮機電機絕緣情況；
（5）查并收緊電路上的各電線接點；
（6）查電氣控制部分；
（7）提供以上內容檢查報告（每年一次）。
3、末端的檢修
（1）空氣處理機、風機盤管的檢查（每年一次）。
（2）空氣處理機、風機盤管的保養、加油（每年一次）。
（3）檢查、調整皮帶，清洗表冷器，清洗過濾器（每年至少一次）。
（4）清理管路、除污（每年至少一次）。
（5）空氣處理機的清掃、除塵（每年一次）。
4、水系統檢修工作內容
（1）冷凍水泵及冷卻水泵的檢查、加油；
（2）電機、電器絕緣檢測、加油、檢查及更換密封元件；
（3）冷卻塔一般保養性檢修檢修；
（4）水系統關鍵部位的閥門、過濾器、單向閥、壓力表、溫度計、保溫情況的檢查及更換修理。
5、冷卻塔維護保養
（1）維修冷卻塔填料、清洗、更換；
（2）維修冷卻塔鋼件、清洗、防腐及更換；
（3）維修冷卻塔玻璃鋼件、清洗、修補及更換；
（4）維修冷卻塔風機、電機維修、減速機維修、檢修及更換；
（5）維修冷卻塔風機靜平衡、調整；
（6）圓塔布水器、布水管維修、檢修及更換；
（7）方塔淋水噴頭、收水器維修、檢修及更換；
（8）冷卻塔集水池、循環水管路維修、清洗及維護；
（9）冷卻塔拆遷；
（10）冷卻塔結構維修、改造；
（11）冷卻塔熱力性能升級；
（12）冷卻塔噪聲、振動維修。
6、維修冷卻塔保養時的注意事項：
（1）送風機的V型皮帶在初次運行時有可能稍伸長，請根據調整要領，適當調整皮帶松緊，如果收得太緊，會損壞軸承，而引起事故。
（2）定期清掃上部水槽散水孔、下部水槽過濾器等。
（3）冷卻塔長時間停頓時松開皮帶，蓋好馬達。使用運行時裝好皮帶，鎖緊螺母，并加查冷卻塔內是否有鳥巢或異物。然后再開機運行。
（4）每月一次以上交換循環水。（密閉式的場合，循環水不必交換，但散布水需交換）。
7、冷卻塔冬季運休時的注意事項：
（1）冷卻塔停滯時注意排放干凈循環水和布水器內存水，以免動壞。
（2）密閉式的冷卻塔，請開放循環水排水、排氣口、散水水泵的排水閥門。
（3）為防止冷卻塔下部水槽凍結，溫度較低時使用防凍電熱器。
8、密閉式冷卻塔冬季運休時的注意事項：
（1）密閉式冷卻塔冬季使用應注意防止銅管（散熱器）和散布水的凍結。
（2）為防止冷卻塔循環水的凍結，請在循環水中加入不凍液、或在配管中加入輔助防凍電熱器。
（3）冷卻塔加防凍液后，凍結溫度下降，不容易凍結。防凍液的濃度越高，凍結溫度越下降，但熱傳導率會下降，因此，在冷卻塔使用時要注意。冷卻塔有漏水或自然損耗需要補充水時，補充水會稀釋不凍液，而使凍結溫度上升，請注意水溫。
（4）冷卻塔循環水泵運行時，防凍電熱器加熱，水不會凍結。如果有循環水泵停止的場合，就另外需要輔助循環水泵，這里我們建議使用整套防凍器（包括輔助循環水泵、防凍電熱器、配管）。
（5）循環水系統設置3方向閥門，在循環水通過旁通管來控制容量的場合，如果增加旁通管的流量，會降低銅管內的流速，就是有負荷時也可能會產生凍結。請設定冷卻塔最小循環水量。
（6）為防止散水水泵和散水配管的凍結，請使用防凍電熱器，來保持下部水槽的溫度。
五、給排水設備設施維修保養標程序
程序要點：
1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定
（1）每年由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。
（2）制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：
① 給排水設備設施使用的頻度；
② 給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；
③ 合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）。
（3）《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：
① 維修保養項目及內容；
② 備品、備件計劃；
③ 具體實施維修保養的時間；
④ 預計費用。
2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。
3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。
4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對所有水泵機組進行一次清潔、保養。
（1）電動機維修保養：
① 用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；
② 檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；
③ 檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；
④ 清潔電動機外殼；
⑤ 檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。
（2）水泵維修保養：
① 檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；
② 轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；
③ 檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；
④ 清潔水泵外表；
⑤ 如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。
（3）檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。
（4）檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。
5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。
（1）用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。
（2）檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。
（3）檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。
（4）交流接觸器維修保養：
① 清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；
② 清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；
③ 清潔鐵芯上的油污及臟物；
④ 檢查復位調簧情況；
⑤ 擰緊所有緊固件。
（5）自耦減壓啟動器維修保養：
① 用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；
② 外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。
（6）熱繼電器維修保養：
① 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；
② 檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。
（7）自動空氣開關維修保養：
① 用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；
② 清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；
③ 自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；
④ 檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。
（8）中間繼是器、信號繼電器修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
（9）信號燈、指示儀表維修保養：
① 檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；
② 檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。
（10）遠傳壓力表維修保養：
① 檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；
② 檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；
③ 偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。
6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養
（1）閘閥維修保養：
① 檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；
② 檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；
③ 對閘閥閥桿加黃油潤滑；
④ 對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。
（2）止回閥維修保養：
① 檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；
② 檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；
③ 檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。
（3）浮球閥維修保養：
① 檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；
② 檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；
③ 檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。
（4）液位控制器維修保養：
① 檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；
② 清除壓力室內污物，疏通控制水道；
③ 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；
④ 緊固所有螺母。
7、潛水泵或排水污泵維修保養
（1）用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。
（2）檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。
（3）檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。
（4）清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。
（5）檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。
8、明裝給排水管維修保養（每年10月進行一次）
（1）檢查支持托架是否牢固，否則應加強。
（2）檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。
（3）檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。
（4）檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。
9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》經管理處主任批準后方可延時。
10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《 事故報告》并上報公司。
11、水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《 維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。
12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停 申請表》，經物業經理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。
六、給排水設備設施的維修養護
1、給排水設備設施維修養護管理計劃的制定與職責
物業管理公司為了規范給排水設備設施的維修養護工作，確保給排水設備設施各項性能良好，延長設備設施的使用壽命，避免發生意外事故，工程部要制定《給排水設備設施維修養護標準作業規程》，并制定年度維修養護計劃，通常工程部管理組負責組織制定《給排水設備設施維修養護年度計劃》并組織監督該計劃的實施。在制定過程中，要認真考察給排水設備設施的使用額度及給排水設備設施運行狀況，合理地安排時間等因素。工程部經理負責審核《給排水設備設施維修養護年度計劃》并檢查該計劃的執行情況，維修組負責實施給排水設備設施的維修養護，公共事務部負責向有關用戶通知停水情況，以便用戶作好準備，遇突發事故停水，應向用戶作出解釋。
2、維修組的運作程序
維修組的成員負責按管理組編制的維修養護計劃對設施設備進行維修養護工作并巡視檢查，發現問題及時處理，對于運行組不能完成的維修保養工作，經管理組調動后，由維修組負責，運行組配合共同完成；維修組成員常駐總部接到突發情況報告后，應迅速集中人員趕到現場，進行搶修；維修組成員下班后離開駐地應向組長報告去向，以便緊急情況下緊急調動。
3、水泵機組的維修養護
1. 水泵的維修養護
生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養護。養護內容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，應加注潤滑油，如有異常摩擦聲響，則應更換同型號規格軸承，如有卡住、碰撞現象，則應更換同規格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸，檢查機械密封或壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根或更換機械密封，清潔水泵外表，若水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換，檢查機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。
2、冷凍站系統的監控
監控設備包括：冷水機組、冷卻水循環泵、冷凍水循環泵、冷卻塔、自動補水泵、電動蝶閥等。
（1）檢測啟動停冷水機組及相關設備。完成冷卻水循環泵、冷卻水塔風機、冷凍水循環泵、電動蝶閥、冷水機組的啟動及冷水機組、電動蝶閥、冷水循環泵、冷卻水循環泵、冷卻塔風機的順序連鎖停機。
啟動順序為：對應冷卻水、冷凍水管路上的閥門開啟；冷卻塔風機、冷卻水泵、冷凍水泵的啟動情況。
停止順序為：切斷主機電源；冷卻塔風機、冷卻水泵、冷凍水泵的運轉情況。
（2）測量冷卻水供回水溫度，冷卻水供水溫度及冷水機的開啟和控制冷卻塔風機的啟停。維持冷卻水供水溫度，使冷凍機能在更高效率下運行。
（3）根據膨脹水箱的液位，自動啟停自動補水泵；
（4）監測各水泵、冷水機、冷卻塔風機的運行狀態、手／自動狀態、故障報警，并記錄運行時間；
（5）檢測每臺水泵的出水端管道上安裝水流開關，水泵啟動后，水流開關檢測水流狀態，如故障則自動停機。
（5）檢測每臺水泵的出水端管道上安裝水流開關，水泵啟動后，水流開關檢測水流狀態，如故障則自動停機。
（6）檢測圖形顯示、記錄各種參數、狀態、報警，記錄累計運行時間及其他的歷史數據等。
3、新風/空調機組的監控
（1）檢測時間程序自動啟／停送風機，具有任意周期的實時時間控制功能；
（2）監測送風機的運行狀態、手／自動狀態、故障報警、累計運行時間；
（3）檢測防凍保護：在冬季，當溫度過低時，開啟熱水閥，關新風門、停風機、報警提示；
（4）檢測風壓差開關測量空氣過濾器兩側壓差，超過設定值時報警；
（5）檢測風機、風門、冷水閥狀態連鎖程序；
① 檢測啟動順序：開冷水閥、開風閥、啟風機、調冷水閥；
② 檢測停機順序：停風機、關風閥、關水閥；
（1）對于新風機組，測量新風溫度和送風溫度，并根據送風溫度，對于空調機組，測量新風溫度和溫度設定；
（2）檢測圖形顯示，記錄各種參數、狀態、報警，記錄累計運行時間及其歷史數據等。
4、給排水系統的監控
監控設備包括：給排水泵、生活水池、污水池、集水坑。
（1）監測生活水泵、污水泵的運行狀態，手／自動狀態和故障信號，故障時報警，并累計運行時間；
（2）實現就地控制和遠程控制的轉換；
（3）監測生活水池液位，對超限水位報警，防止溢流，對超低液位也進行報警；
（4）根據生活水箱液位，啟停生活水泵，并進行超限報警；
（5）根據污水池、集水坑液位，啟停污水泵，并對超高液位進行超限報警；
（6）中央站彩色圖形顯示，記錄各種參數、狀態、報警，記錄累計運行時間及其歷史數據等。
5、給排水系統的監控
（1）監測各風機的運行狀態、手／自動狀態；
（2）在自動狀態下按時間程序自動啟／停風機；
（3）監測送／排風機的故障信號，故障時報警，并累計運行時間；
（4）記錄各種參數、狀態、報警，記錄累計運行時間及其歷史數據等。
6、照明系統的監控：只監不控的方式。
7、電梯系統的監控：樓宇自控系統對電梯系統實行只監不控的方式，只對電梯的運行狀態、電梯的上升、下降進行監視。
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